(株)FP総合研究所 
お役立ち情報:住宅ローン
住宅ローンの変動金利と固定金利
   
    1.変動金利と固定金利、今どちらが有利?
       
◆トップページ        住宅ローンを借りる場合、変動金利を選ぶべきか、固定金利を選ぶべきか、
◆業務内容       どちらが有利かという、質問を受けることがよくあります。 この問題は、今後の
   金利がどのように推移するか次第で、有利・不利が決まりますので、そう簡単
◆プロセス       に答えられる問題ではありません。
◆お約束        現在のわが国の金利水準が国際的に見て低いこと、また住宅ローンの金利
   歴史的にみて低水準にあるなどことから、今後上昇することについては、恐らく
◆料金表       誰も異論はないでしょう。 問題はどの位のスピードで、どの程度金利が上昇す
◆会社概要       るかということと、その間に住宅ローンの残高がどの程度減少するかということ
   にかかっています。
◆お問合せ       
◆お役立ち    2.返済期間が35年の場合
   
◆制度改正        ここで、3,000万円の住宅ローンを借りた場合を例にとって考えてみましょう。
◆リンク集        2007年現在、標準的な変動金利の水準は2%台半ば位ですが、優遇変動金利
   で借りられれば金利は2%前後ですので、ここではかなり有利な2%と仮定します。
       もしも今後35年間、この変動金利が変わらない場合には、元利均等返済額は
       は約9万9400円のまま変化しません。 一方、固定金利で借りれば、現在金利が
       3%位ですので、ここでは3%と仮定します。 この時の元利均等返済額は約11万
       5500円となります。 金利が今後ずっと変わらない場合には、もちろん金利水準
       の低い変動金利の方が有利です。
        住宅ローンの変動金利の平均は、期間の取り方にもよりますが、バブル崩壊前
       には5%位でしたので、今後少しずつ金利が上昇して6年後に5%となるケースを
       考えてみます。
        住宅ローンの金利は半年毎に見直されますが、返済額は直ぐには変更とならず、
       通常5年毎に毎月の返済額が見直されます。 (ただし、1回の返済額は変更前の
       1.25倍以下に押さえることになっているため、返済速度が遅くなることもあります)
        この方法で計算をしてみると、最初の15年間は残高がほとんど減らず、16年目
       以降、毎月の返済額は17万円となります。(当初の1.7倍の負担)
        35年間の利息支払額合計を計算してみると、(1)2%不変の場合 1,174万円、
       (2)3%固定の場合 1,849万円、(3)2→5%上昇時 3,356万円となりますので、
       返済期間が長い場合には、固定金利の方が圧倒的に有利です。
          
        なお、2-3年間の固定金利選択型などという選択肢もありますが、一時的に
       金利が上昇した後、3年目に金利が下がるような場合でない限り、金利の上昇
       局面では、ほとんど意味はありません。
        また、変動金利または固定金利選択型を選び、金利水準が1-2%上昇した後
       で、あわてて残りの期間を固定金利にしようとしても、その時点で選べる固定
       金利は 3%よりもかなり高い水準となるはずですので、手遅れとなります。
          
    3.返済期間が10年の場合
          
        上記の例と同様に、1000万円の住宅ローンを10年間借りた場合について計算
       してみると次のようになります。
       (1) 2%不変の場合、毎月の返済額 約92,000円、利息支払累計額 104万円
       (2) 3%固定の場合、毎月の返済額 約96,600円、利息支払累計額 159万円
       (3) 2→5%上昇時、6年目の毎月の返済額 約107,000円、利息累計額 197万円
        つまり、このように期間が比較的短い場合でも、やはり固定金利が有利です。
          
        (3)の変動金利の上昇が2→3.2%にとどまった場合には、6年目の返済額が
       約101,000円、利息累計額 158万円で、3%固定の場合と比較して、かろうじて
       少なくなります。
        つまり、近い将来金利が上昇する場合には、返済期間が10年程度と短く、
       かつ上昇幅が1.2%といった小幅にとどまらない限りは、今のうちに固定金利を
       選んでおいた方がよいということになります。
          
    4.結論
          
        昔の人も 「先憂後楽」 と言っていましたが、返済開始当初に負担の少ない
       変動金利を選んで、後で返済に苦労するよりも、今の環境では、長期的に考え
       て負担の少ない固定金利を選んでおいた方が、どうも賢い選択となる可能性が
       高そうです。
          
          
             
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